财务与资产估值

1. 本册用途#

这一册管什么：现金流、融资、估值模型、税务、资产买卖——全库唯一的会计口径。

这一册不管什么：各系统的收入与成本来源（在各自册内定义）；公司组织形态（见 AST-01）；地块取得成本的规则与大小等级变量（见 AST-02）——本册承接它的金额口径，以及地块评级（plotGrade）四档与地块大小等级（sizeGrade）规模系数的具体数值。

2. 档期与优先级#

3. 机制规则#

本系统的核心玩法规则。原文自设计方案 §4 迁入。

目标：让玩家用专业语言思考这门生意。

收入 8 类：租金、物业费 / 管理费、停车费、广告位与冠名权、营业额分成、服务增值、资产增值与退出、政府补贴 / 税收返还

成本 8 类：建造、日常运营维护、人力、能源、税费与保险、财务成本（利息）、空置损失与招商佣金、资本性支出（大修 / 改造）

融资 6 类

租金机制：固定 / 免租期（招商筹码）/ 年递增 2–5% / 营业额分成 6–12% / 租金梯度（楼层越高越贵或越低越贵，可配置）

可租面积与租金口径（v2.2 改口）

设计意图：玩家能数的（格子）永远是对的，他不能数的（单价）由系统控制。露馅的口子就此堵死。

估值模型

NOI       = 有效租金收入 + 其他收入 − 运营成本 − 税费
CapRate   = 基准(城市) ± 周期修正( −1.5% ~ +3% ) + 楼龄修正( 0 ~ +2% )
            + 绿建修正( −0.5% ~ 0 ) + 出租率修正( 0 ~ +2% ) − 地标溢价( 0 ~ 1% )
Value     = NOI / CapRate

退出：整体出售（契税 + 增值税）、分拆出售楼层、抵押再融资（套现继续扩张）

税收与政策：房产税（原值 × 1.2% 或租金 × 12%）、增值税与所得税、折旧抵税、政府补贴（绿色建筑 / 保障房配建）、政策变化（限购、限租、租金管制）

宏观周期：温和波动（默认）/ 行业兴衰（某行业突然爆发需求）/ 黑天鹅（金融危机、疫情、政策转向）

报表深度：收支流水 → 损益表 → 现金流量表 → 资产负债表 → 关键指标（NOI / Cap Rate / IRR / DSCR / 出租率）→ 可导出报表与图表 → 面向专业玩家的完整财务模型

4. 数据字段#

本系统的 Schema 与字段说明（原 §16，按系统归属迁入）。

16.4 财务与时间（财务部分）#

Finance {
  cash: float, totalInvested: float,
  revenue: Dictionary, cost: Dictionary,
  loans: Array[Loan], noI: float, capRate: float,
  valuation: float, dscr: float, irr: float, occupancy: float
}

Loan { principal: float, rate: float, termMonths: int, remaining: float, monthlyPayment: float, type: String }

Clock {
  day: int, year: int, hour: float, season: String,
  speedTier: int, paused: bool,
  pendingDaily: bool,             // 日结批处理进行中
  rewindCharges: int
}

5. 边界与不做的#

6. 相邻系统接口#

本系统的依赖关系以 IDX-03 为准。

7. 待办与风险#